営業部の松浦です。

コンビニやハンバーガーチェーンなどでは全国各地、同じ商品は同じ価格で売られているのに何の疑問を持たないかもしれません。しかし土地には、「一物五価」と言われている5つの値段が存在しています。

その5つというのは、実際の取引価格である①実勢価格」に加え、②公示価格、③基準地標準価格、④相続税路線価、⑤固定資産税評価額の5つの“公的価格”があるんです。

それぞれの価格の基準となっているのは次の通りです。

①実勢価格　⇒　実際に取引される価格　いわゆる「相場」と言われるが、これも売主と買主の条件によって前後する・

②公示価格　⇒　国土交通省が発表する土地売買の目安となる価格。毎年1月1日を基準日として、3月に発表される。

③基準地標準価格　⇒　都道府県が発表する土地売買の目安となる価格。公示価格を補う目的で、毎年7月1日を基準日として9月に発表される。

④路線価　⇒　国税庁が発表する相続税・贈与税の目安となる価格。毎年1月1日を判定の基準日として評価するもので、7月に発表される。公示価格の80％相当が評価水準。

⑤固定資産税評価額　⇒　市町村が発表する固定資産税を支払う基準となる価格。3年に一度の評価替えがあり、前年の公示価格の70％相当が評価水準。

このように「土地の値段」とひと言で言っても、それぞれ異なる主体が、異なった時期に値段を付けています。たとえば、国土交通省だけでは対応しきれない箇所を都道府県が補完し、さらに調査対象や発表の時期をずらすことで、より細かに地価の動向を把握することが可能になります。また、路線価、固定資産税評価額は、実勢価格よりも低く算定される構造となっているため、土地保有者に対する配慮もなされているのです。

しかし、毎年の固定資産税はもちろんですが、都市部に自宅を持っている人の場合、2015年からの相続税増税により、相続税負担が大きく増えるケースも出てきています。
また、土地を贈与する場合にも地価の上昇により贈与税が増えることにもなります。さらに、土地の売却や譲渡所得にも影響が出てきます。

バブルがはじけたあと土地神話は崩壊し、全国一律に地価も下がり続けてきましたが、ここにきてようやく下げ止まり感が出始め、場所によっては地価上昇も始まっています。

これらの土地にかかわる税金は、どれも土地の評価額に税率をかけ税額を算出する仕組みになっています。土地を持っていて相続や贈与を行っても、売却しても増税になってしまえば、三重苦となってしまうので、単純に地価上昇を喜んでばかりはいられないとも言えるでしょう。